Андрей КУЗНЕЦОВ

руководитель проекта сети Центров защиты прав граждан, депута Госдумы от партии «Справедливая Россия»

Дорогие друзья! В любом, даже малоэтажном доме есть телевидение и интернет. А значит, на чердаке или крыше установлено оборудование оператора связи. На стендах у подъездов и в лифтах висит реклама товаров и услуг. А значит, кто-то разрешил ее разместить и получает за это деньги. В домах с цокольными этажами кипит подземная жизнь: работают кафе и спортзалы. Первые этажи занимают аптеки, детские центры и пункты выдачи заказов маркетплейсов.

А если дом расположен на бойком месте, где много прохожих и транспорта, фасад и крыша пестрят цифровыми экранами и баннерами. И за все это собственники жилья могут получать деньги. К сожалению, мало кто об этом знает. Чем и пользуется управляющая домом организация – УК, ТСН или ЖСК. Мало того что с жителями не делятся доходом, так еще могут в общедомовые нужды включить расходы на электричество для световой рекламы или воду, которую из общедомовой трубы качает установленный у подъезда водомат.

Все это незаконно и несправедливо. Чтобы защитить права собственников, мы подготовили новую полезную инструкцию.

В инструкции Центров защиты прав граждан расскажем:

• что относится к имуществу дома, которое принадлежит всем собственникам;
• какие источники дохода можно обнаружить после ревизии общего имущества;
• как вывести на чистую воду управляющую организацию, если деньги уходят мимо жителей дома;
• что учесть в повестке общего собрания, чтобы получать доходы от аренды;
• как правильно составить договор с арендатором.

Что входит в состав общего имущества

Общедомовое имущество многоквартирного дома – это все, что не входит в состав квартир и не принадлежит отдельным собственникам. Такое имущество принадлежит всем собственникам помещений в размере доли в праве общей собственности. Размер доли пропорционален площади принадлежащих собственнику помещений.

В состав общего имущества входят лестницы и лифты, коридоры и колясочные, чердаки и подвалы, крыша и фасад, все внутридомовые коммуникации, земельный участок и даже все кустарники, которые высажены на нем. Если кому-то стало интересно, все виды общедомового имущества перечислены в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

А мы сосредоточимся на тех видах, которые могут приносить доход.

Что можно сдать в аренду

РЕКЛАМА СНАРУЖИ И ВНУТРИ ДОМА

Передача в аренду рекламодателям для размещения рекламных конструкций, билбордов, растяжек и световых коробов фасада и крыши. Расклейка рекламы в лифтах, на досках информации и других объектах общего имущества МКД.

АРЕНДА ТЕХНИЧЕСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ

Передача технического этажа, кровли или подвала для размещения оборудования интернет-провайдеров и операторов сотовой связи.

АРЕНДА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И МЕСТ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

Передача в аренду нежилых помещений и части мест общего пользования под сферу торговли и оказания услуг.

АРЕНДА ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ

Передача в аренду части придомовой территории под установку продуктового павильона, мини-парковки, сезонных овощных палаток и т. п.

Что нельзя сдавать в аренду

Вентиляционные шахты, электрощитовые, системы и приборы технического учета. 

При этом закон не запрещает сдавать в аренду части каждого из этих объектов. Единственное условие – не перекрывать и не загораживать свободный проход жителей.

К примеру, можно сдать в аренду 1 кв. метр площади первого этажа в лифтовом холле для установки платежного терминала или кофейного автомата.

Подвальное помещение можно сдать при условии, что подвал не является техническим (когда помещение занято инженерными коммуникациями) или бомбоубежищем.

Как проверить законность пользования имуществом

Если в доме проводилось общее собрание, на котором собственники приняли решение передать имущество в возмездное пользование третьим лицам – отлично.

Если в доме не было собрания с такой повесткой, а в палатке торгуют арбузами – значит арендаторы договорились с УК, и та беззастенчиво набивает свои карманы.

Что делать, если на доме зарабатывает УК?

Шаг 1. Обращаемся в управляющую организацию

Председатель Совета дома (или любой активный собственник) запрашивает в управляющей организации:

а) сведения обо всех арендаторах, использующих объекты общего имущества собственников.

б) основания передачи в пользование объектов общего имущества собственников МКД (протоколы собраний, договоры аренды и др.);

в) сведения о размере арендной платы, установленной для каждого арендатора;

г) сведения о накоплениях денежных средств за весь период аренды по каждому договору аренды.

Образец запроса в УК – в Приложении №1 в конце печатной версии брошюры. Скачать бесплатно можно тут

Если УК отказывается предоставить такие сведения, необходимо заактировать нарушения, подтверждающие передачу и незаконное использование общедомового имущества.

Шаг 2. Составляем Акт осмотра имущества

Для актировки нужны три собственника. Это могут быть представители Совета дома или просто жилищные активисты. Собственники фиксируют  факты незаконного использования имущества.

Например, стена дома, а на ней реклама. Палатка с арбузами у детской площадки. Детально актируем, что видим. Где висит баннер, его примерная длина-высота, цвет, что изображено или написано, кому предположительно принадлежит. Где стоит палатка, сколько места придомовой территории занимает, кому принадлежит.

Необходимо сфотографировать каждое «место преступления».

В Акте ставим дату, время и место составления, ФИО и номера квартир собственников, участвовавших в осмотре. Акт составляем в трех экземплярах.

ШАГ 3. Готовим досудебную претензию

После актировки подаем письменную претензию в УК и арендатору-нарушителю.

Претензию может направить любой собственник, представитель Совета дома. А можно подать коллективную.

В претензии требуем:

• расторгнуть договор с арендатором, который заключен без согласия общего собрания собственников;
• предоставить отчет о полученных доходах от незаконной сдачи общего имущества в аренду;
• вернуть незаконно присвоенные деньги собственникам – в виде перерасчетов за содержание жилья либо иным способом.

К претензии прикладываем экземпляр Акта осмотра. Если УК и после этого отказывается дать информацию, на каком основании на фасаде рекламный баннер, а во дворе – палатка с арбузами, готовим исковое заявление в суд.

ШАГ 4. Обращаемся в суд

Ответчиками в таком случае будут и арендатор, и УК.

В иске необходимо заявить следующие требования:

• признать заключенный между УК и арендатором договор аренды недействительным на основании ст. 168 ГК РФ;
• обязать нарушителя прекратить использовать общее имущество МКД и привести имущество в первоначальное состояние;
• взыскать с УК неосновательное обогащение.

Расчет суммы неосновательного обогащения складывается из присвоенных УК (или ТСЖ) арендных платежей за все время незаконной сдачи имущества в аренду.

КАК ЗАКОННО ЗАРАБАТЫВАТЬ

Доходы от рекламы в доме и на доме

Любая рекламная конструкция, размещенная на доме или в доме без согласия собственников и соответствующего договора, считается незаконной. 

Фиксированных расценок на размещение рекламных конструкций на жилых зданиях не существует. Стоимость зависит от типа конструкции, выбранных материалов, необходимости установки подсветки и других факторов, а также месторасположения самого дома.

Среди самых распространенных видов рекламы, которая размещается в многоквартирных домах:

• крышная реклама – реклама на крыше дома;
• конструкции на фасаде здания (рекламные вывески собственников или арендаторов нежилых помещений, медиафасады и граффити на торцевых стенах дома);
• рекламные материалы в почтовых ящиках, рекламные объявления в лифтах и на информационных стендах в подъездах;
• рекламные конструкции на придомовой территории (если земельный участок оформлен в общую долевую собственность).

Решение о заключении договоров на установку рекламных конструкций должно принять общее собрание собственников. Кроме этого, собрание должно выбрать уполномоченное лицо, которое заключит договор. Решение общего собрания обязательно для рекламодателя, УК и органа местного самоуправления, выдающего разрешения на размещение рекламы.

Алгоритм размещения рекламы в многоквартирных домах выглядит так:

1. Рекламораспространитель (юридическое лицо или ИП) обращается к собственникам дома. Он может сделать это через председателя собрания собственников, управляющую компанию или через одного из собственников квартир, который поднимет вопрос на общем собрании жильцов;
2. Общее собрание собственников принимает решение о заключении договора. Решение о передаче имущества в аренду правомочно, когда за него высказались не менее 2/3 голосов от общего числа собственников;
3. Представитель собственников подписывает договор с компанией, которая хочет разместить рекламу;
4. Рекламораспространитель получает у уполномоченного органа разрешение на установку рекламных конструкций.

Что касается расценок на рекламу. Расценки разные. Один квадратный метр щита на крыше или фасаде дома может стоить 1000 рублей. А листовка, размещенная в лифтовой кабине, – 50 рублей в месяц. Владельцев рекламной конструкции, установивших ее самовольно, можно привлечь к ответственности по ст. 14.37 КоАП РФ.

На должностных лиц организаций налагается штраф от 3 до 5 тысяч рублей, на юридических лиц – от 500 тысяч до 1 миллиона рублей. За незаконное размещение рекламы к административной ответственности может быть привлечена и управляющая компания (ТСЖ, ЖСК) либо ее руководитель.

Доходы от аренды нежилых помещений

К нежилым помещениям относится техэтаж, чердак или подвал. К части мест общего пользования, к примеру, – помещение колясочной или консьержной.

Порядок передачи в аренду таких помещений также определяется решением общего собрания собственников. По каждому объекту аренды помещения в МКД оформляются отдельный договор аренды и акт приема-передачи помещения с его описанием.

Доходы от размещения оборудования операторов связи

В апреле 2024 года в силу вступил Федеральный закон от 06.04.2024 №67-ФЗ, который изменил взаимоотношения собственников и провайдеров.

По закону провайдеры вроде бы как могут бесплатно установить оборудование* на крыше, в подъезде, на чердаке или в подвале дома. Оплачивают только расходуемую электроэнергию. Проведения общего собрания собственников больше не требуется.

Однако на таких «льготных» условиях провайдер может зайти в дом, если предоставляет по договору услуги связи одному или нескольким жителям. На практике, ради десятка клиентов интернет-провайдеры в дома не заходят.

* Если внимательно вчитаться в закон, выяснится, что заставить провайдера платить за размещение оборудования можно, если:

• провайдер размещает транзитные сети;
• провайдер оказывает услуги связи юридическим лицам и арендаторам.

А если в доме есть коммерческие помещения или юрлица, занимающие первые этажи, они однозначно пользуются интернет-услугами.

Что касается платы за электроэнергию:

• если провайдер заключил договор с поставщиком электроэнергии и установил отдельный электросчетчик, он оплачивает электроэнергию напрямую поставщику;
• если не заключил договор с РСО, обязан поставить электросчетчик и передавать показания в управляющую организацию. Доля его расходов должна вычитаться из объема потребления электроэнергии на общедомовые нужды, которые оплачивают собственники МКД.

Доходы от использования придомовой территории

В состав придомовой территории входят (или могут входить):

• земельный участок, на котором стоит дом;
• тротуары, отмостки, проезды около дома;
• газоны и другие элементы озеленения и благоустройства;
• придомовая парковка;
• игровые, спортивные, хозяйственные и другие площадки.
• Собственники могут сдать часть придомовой территории в аренду. К примеру, под торговый павильон, газетный киоск или что-то другое.

Иногда власти пытаются ограничить размещение торговых точек на придомовой территории, приняв нормативы на уровне местного законодательства. Но на защите прав собственников Конституционный суд РФ.

Как отметил КС РФ, органы местного самоуправления не вправе самостоятельно, в качестве первичного нормотворчества, вводить несоразмерные ограничения нестационарной торговли на придомовой территории. Этим они создают произвольные препятствия для предпринимательской деятельности и ограничивают право собственника распоряжаться своим имуществом (ст. ст. 34, 35, 55 Конституции РФ).

ПОВЕСТКА СОБРАНИЯ о коммерческом использовании общего имущества

В идеале каждый договор аренды должен утверждаться на общем собрании отдельно – с указанием срока его действия, цены, порядка использования денежных средств и т. п. Но проводить собрание при въезде в дом очередного арендатора, да чтобы с кворумом и необходимым числом голосов по каждому вопросу повестки, – дело хлопотное.

Достаточно провести собрание один раз, но на нем:

• определить уполномоченное лицо для заключения (перезаключения или расторжения) любых договоров аренды со всеми арендаторами на условиях, утвержденных общим собранием;
• установить тарифы за использование всех видов имущества;
•  утвердить текст договора аренды;
• определить цели, на которые будут направляться заработанные деньги.

Выбор уполномоченного лица

В соответствии с пп. 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников принимает решение об определении лица, которое от имени собственников помещений уполномочено на заключение договоров (УК, ТСЖ, иное лицо).

Выбор уполномоченного лица связан исключительно с удобством подписания договора. Это может быть активный собственник, представитель или председатель Совета дома. А может быть управляющая организация или Правление ТСЖ (если пользуются доверием у жителей).

Доходы от использования имущества не поступают в собственность этого уполномоченного лица, он просто собирает эти деньги. При этом стороной договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания.

Примерные вопросы повестки

1. Передача общего имущества в возмездное пользование третьим (иным) лицам.
2. Условия, на которых имущество передается арендатору (срок аренды, размер арендной платы и порядок ее внесения).
3. Цели, на которые будут направляться доходы от аренды.
4. Уполномоченное лицо, которое будет получать арендную плату и расходовать ее. Этот же человек будет подписывать договоры аренды. Таким лицом может быть УК (если доверяете), председатель Совета дома или кто-то из собственников, кому дом доверяет.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Доход от аренды принадлежит всем собственникам пропорционально их доле.

Договор аренды

После того как собрание собственников одобрило передачу имущества МКД в аренду, можно подписывать договор с арендатором.

Текст договора аренды должен быть в точности таким, какой утвердили собственники на общем собрании. Если договор заключается на срок год и больше, потребуется регистрация в Росреестре. Чтобы не заморачиваться с дополнительными документами, лучше заключать договор сроком менее года.

Передать имущество арендатору необходимо по акту приема-передачи, после этого он может начать им пользоваться. В течение всего срока договора арендатор обязан регулярно вносить арендную плату в том размере, в те сроки и в том порядке, которые указаны в договоре.

Что предусмотреть в договоре 

• предмет договора;
• порядок передачи и возврата части (объекта) общего имущества, передаваемого в возмездное пользование;
• разрешенное использование части общего имущества (ограничения, соблюдение эксплуатационных норм и правил);
• права и обязанности сторон;
• цена договора и срок его действия;
• периодичность внесения платежей;
• индексация договора (если заключается на длительный срок);
• порядок пролонгации договора;
• условия расторжения договора (чтобы не напороться на санкции, если договор расторгается досрочно по инициативе собственников);
• ответственность сторон;
• порядок пролонгации и расторжения договора и др.;
• страхование общего имущества и страхование гражданской ответственности (если по вине арендатора общему имуществу нанесен ущерб).

Приложением к договору могут быть:

• протокол общего собрания в МКД по вопросам возмездного использования общего имущества;
• правоустанавливающие документы на дом (техническая документация БТИ (либо аналогичной специализированной организации) или иной документ, подтверждающий отнесение используемой части здания или земельного участка к общему имуществу.

Как можно распорядиться доходами

Этот вопрос собственники тоже должны решить на собрании. Можно приобрести и установить систему видеонаблюдения в доме, нанять охрану или огородить двор.

Можно тратить на оплату жилищно-коммунальных услуг и получать от УК «нулевые» платежки за содержание жилья.

Можно отремонтировать холлы, построить хоккейный корт, обновить детскую игровую площадку.

Можно направить на выплату вознаграждения Совету дома за его активную и ответственную работу по созданию комфортных условий для проживания жителей в доме.

Вариантов – десятки. Но для начала следует взять свой дом под контроль. Чтобы доходы от аренды по праву доставались собственникам жилья.