"Нет денег на ремонт. Кирпичи же еще не падают на голову?! Ваш дом не провел собрание по ремонту подъездов – поэтому ремонта не будет..."

Доводов у работников управляющих компаний хоть отбавляй! Ремонтировать подъезды ЖЭК не любит. Куда проще заменить по заявке лампочки или подштукатурить трещины, и списать на текущий ремонт подъездов десятки тысяч рублей! 

Андрей КУЗНЕЦОВ

Руководитель проекта сети Центров защиты прав граждан, депутат Госдумы РФ

Дорогие друзья!

В начале 2023 года в одном из подъездов рязанской многоэтажки на ул. 3-и Бутырки рухнул потолок. По счастливой случайности никто не пострадал. Сотрудники УК собрали с пола отвалившуюся штукатурку и успокоились. Дескать, придет время ремонта подъезда, тогда и исправим.

– А когда придет время? – спросили обескураженные жильцы.

– Когда денег на ремонт насобираем, – ответили в УК.

После вмешательства рязанского Центра потолок в пострадавшем подъезде восстановили. Но осадочек, как говорится, остался.

Как избежать подобных ЧП? Что делать, если ремонт подъездов откладывают, ссылаясь на нехватку средств или отсутствие необходимости в ремонте? Куда пожаловаться на нерасторопную УК? А если ремонта нет десятилетиями, можно ли получить перерасчет?

В новой инструкции ответим на главные вопросы о ремонте подъездов, опираясь на законодательство и победную практику Центров защиты прав граждан «Справедливая Россия».

ПЕРИОДИЧНОСТЬ: каждые 3-5 лет

Проводить полноценный ремонт подъездов – прямая обязанность управляющей организации! Об этом говорится в ч. 16 ст. 161 ЖК РФ. А минимальный перечень услуг и работ установлен Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290.

Законодательством определена также периодичность ремонтных работ в подъездах – каждые 5 или 3 года (в зависимости от классификации зданий и физического износа).

Регламент содержится в п. 3.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда №170.

Кроме того, в случаях возникновения угрозы жизни и здоровью жильцов управляющая организация обязана провести ремонт подъезда незамедлительно!

ВАЖНО ЗНАТЬ! Все работы по ремонту общедомового имущества, в том числе ремонт подъездов, не требуют дополнительных денежных сборов с собственников жилья. Расходы на эти работы оплачиваются из ежемесячных платежей жителей по строке в квитанции «Ремонт и содержание жилья».

ОСНОВАНИЯ ДЛЯ РЕМОНТА

1. Подошел срок профилактических или косметических ремонтных работ (ремонт не проводился больше 3–5 пяти лет).
2. Участки инженерных коммуникаций пришли в аварийное состояние и требуют срочного восстановления (к примеру, пришла в негодность электрическая проводка, течет радиатор отопления).
3. Появились повреждения окон и дверей в подъездах, нарушена теплоизоляция, трещины и отслоение штукатурки на стенах и потолке, сломаны поручни или перила, необходима частичная замена напольной плитки или полов и т. д.

КАКИЕ РАБОТЫ ВКЛЮЧЕНЫ 

Общий перечень работ по текущему ремонту МКД приведен в Приложении №7 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 №290 тоже содержит виды ремонтных работ в целях надлежащего содержания МКД.

Поскольку подъезды – часть общего имущества, работы по ремонту подъездов могут включать в себя:

• восстановление покрытия стен, потолков, полов (целиком или частично) в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях;
• устранение дыр и трещин в перегородках, а также в стеновых швах;
• установку недостающих, частично разбитых и укрепление слабо укрепленных стекол в дверных и оконных заполнениях;
• укрепление или регулировку пружин, доводчиков и амортизаторов на входных и тамбурных дверях;
• установку или укрепление ручек и шпингалетов на оконных и дверных заполнениях;
• закрытие подвальных и чердачных дверей, металлических решеток и лазов на замки;
• утепление оконных и дверных проемов;
• покраску стен, потолков, перил и поручней в подъездах;
• установку или замену почтовых ящиков;
• ремонт или замену светильников в местах общего пользования;
• замену клапанов мусоропровода.

Чем отличается текущий ремонт от капитального

Средства на капитальный ремонт формируются из ежемесячных взносов, которые делают жители. Это целевые взносы, которые так и называются: «взнос на капремонт». Капитальный ремонт включает:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
• ремонт фасада, фундамента, крыши и подвальных помещений.

ВАЖНО ЗНАТЬ! 

Отсутствие предписаний со стороны надзорных органов  не освобождает управляющую организацию от обязанности выполнять текущий ремонт общедомового имущества. В том числе подъездов.

НА КАКИЕ ХИТРОСТИ ИДЕТ ЖЭК

«В доме не было общего собрания собственников и нет решения о необходимости ремонта. УК не уполномочена без такого решения что-либо делать»

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда №170, выявленные неисправности строительных конструкций (стен, полов, окон, дверей, лестниц и т. д.) следует устранять по мере их появления и не допускать дальнейшего разрушения.

Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда обязывают управляющую компанию осуществлять все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги независимо от того, имеется ли по вопросу о необходимости их выполнения решение общего собрания собственников помещений в доме и указаны ли в Договоре управления соответствующие конкретные действия.

«На лицевом счете дома слишком мало средств. На ремонт подъездов не хватает. Накопим – тогда сделаем»

Требования к управлению МКД, которые установлены законом, обеспечивают благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в МКД. 

Совету МКД следует проверить годовые отчеты УК, чтобы выяснить, на какие статьи расходов были потрачены накопленные домом средства по строке «Содержание и текущий ремонт жилья».

ЗАЧЕМ НУЖНЫ РЕГУЛЯРНЫЕ ОСМОТРЫ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

Чтобы не запустить дом и своевременно проводить восстановительные работы, Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 за управляющими компаниями закреплена обязанность проводить текущие, сезонные и внеочередные осмотры общего имущества МКД.

Результаты каждого осмотра оформляются Актом. Акт осмотра –  документ, согласно которому управляющая организация обязана устранить все нарушения и провести текущие ремонтные мероприятия.

КАК ЗАСТАВИТЬ ЖЭК ОТРЕМОНТИРОВАТЬ ПОДЪЕЗД

ШАГ №1. Подайте заявление в УК

Образец заявления размещен в инструкции.

К заявлению можно приложить фотоматериалы и копии ранее проведенных Актов осмотра, где подтверждена необходимость в проведении ремонтных работ.

Заявление подготовьте в двух экземплярах. Один – для УК, второй останется у вас.

Потребуйте у сотрудника УК, который примет заявление, поставить на вашем экземпляре дату, время и номер регистрации поданного заявления.

Заявление также можно направить в УК по почте, подать в электронном виде на сайте УК либо из через личный кабинет на портале ГИС ЖКХ.

В срок, не превышающий 10 рабочих дней, УК должна предоставить ответ – решение о том, будет ли проводиться ремонт в подъезде.

ШАГ №2. Проведите совместный с УК осмотр подъездов и заактируйте выявленные дефекты

Если управляющая организация отреагировала на жалобу, сотрудниками УК проводится осмотр состояния подъездов для составления сметы на необходимые работы.

ШАГ №3. Если УК не отреагировала на заявление, подключите Госжилинспекцию

Если управляющая компания бездействует, направьте жалобу в региональный орган государственного жилищного надзора (ГЖИ). Образец жалобы в ГЖИ – в Приложении №2 к нашей инструкции.

Срок рассмотрения заявления может быть увеличен (не более чем еще на 30 дней). Но об этом госорган обязан сообщить заявителю (ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»).

ЕСЛИ РЕМОНТ НЕКАЧЕСТВЕННЫЙ

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ ЦЕНТРОВ ЗАЩИТЫ ПРАВ ГРАЖДАН

КИРОВ. Так отремонтировали, что надо затевать ремонт!

Облезлые стены, отпавшая штукатурка и разбитая напольная плитка. Так выглядел подъезд дома на Некрасова, 6а. Жильцы пожаловались в УК «Рассвет». Коммунальщики провели часть работ. Однако собственники остались недовольны качеством ремонта. Оштукатурили стены неравномерно, перекрасили стены фрагментами и в другой цвет. Не заменили разбитую напольную плитку. В Центре защиты прав граждан «Справедливая Россия» собственникам подсказали, как добиться качественного ремонта подъезда.

Качество работ и услуг должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в МКД. Об этом говорится в п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ. Правозащитники помогли жильцам обратиться с жалобой в Госжилинспекцию Кировской области. Надзорный орган организовал внеплановую проверку. В ходе проверки доводы жителей подтвердились. По итогам проверки в ГЖИ возбудили дело об административном правонарушении по ч. 2 ст. 14.3.1 КоАП РФ (управление многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований). Кроме того, в адрес руководства УК выдано предписание с требованием привести в порядок подъезд девятиэтажки. Управляющая компания тут же произвела полноценный ремонт подъезда.

КАК ДОБИТЬСЯ КАЧЕСТВЕННОГО РЕМОНТА

1. Контролировать ход ремонта на всех этапах

Это могут делать Совет МКД или жилищные активисты. К примеру, накануне отделочных и покрасочных работ входные двери и двери квартир жильцов должны быть закрыты защитной пленкой, чтобы не испачкать их краской. Строительный мусор ремонтная бригада должна выносить на контейнерную площадку.

После окончания «грязных» работ окна и полы в подъездах должны быть вымыты, убраны потеки побелки, шпатлевки, клея или краски со стен и пола. Если эти требования не соблюдаются, необходимо поставить в известность управляющую организацию.

2. Принять участие в приемке работ

Представители собственников должны быть уполномочены на подписание Акта о приемке работ по текущему ремонту дома общим собранием собственников жилья.

Гораздо эффективнее, если решением общего собрания такими полномочиями наделен Совет многоквартирного дома.

3. Зафиксировать недоделки и установить сроки устранения

Перед тем как подписать Акт приемки работ, необходимо внимательно проверить наличие дефектов и недоделок.

При их обнаружении – подробно описать их в Акте, указав на необходимость их устранения в конкретные сроки. 

Жалоба должна содержать подробный перечень допущенных нарушений, выявленных дефектов и требование их устранения.

ПОЛУЧИТЬ ПЕРЕРАСЧЕТ, ЕСЛИ ПОДЪЕЗД НЕ ОТРЕМОНТИРОВАЛИ

В 2021 году один из собственников жилья в Екатеринбурге обратился в суд с требованием взыскать с УЖК «Урал-СТ» в свою пользу деньги за не проведенный в установленный законом пятилетний период ремонт подъезда.

Собственник требовал вернуть часть средств по ежемесячной строке за содержание и ремонт жилья за период с того момента, когда УК была обязана отремонтировать подъезд и по дату обращения в суд.

В обосновании исковых требований собственник предоставил Акты, в которых были зафиксированы все факты ненадлежащего состояния подъезда.

Мировой судья участка №7 Кировского судебного района истца поддержал. Но УЖК «Урал-СТ» попыталась оспорить решение в вышестоящих судебных инстанциях.

Однако все суды встали на сторону собственника. УК обязали выплатить жителю за период «два года и три месяца с даты установленного Правилами №170 ремонта подъезда» порядка 20 000 рублей, включая судебные расходы и потребительский штраф за отказ досудебно выполнить требования собственника.

НА ЗАМЕТКУ СОБСТВЕННИКУ!

1. Свои требования собственник подтвердил Актами осмотра. Вот почему необходимо своевременно фиксировать все нарушения по обслуживанию общедомового имущества, которые допускает управляющая организация.

2. При разрешении требований потребителя бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, лежит на исполнителе (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).  А значит, это УК придется доказывать, что общедомовое имущество содержалось безупречно. И эти факты тоже должны быть подтверждены соответствующими Актами осмотра. Нет таких Актов – будь добр, верни собственнику деньги за некачественное обслуживание!